こんにちは。

いつもご覧いただきましてありがとうございます！

家を購入するとなった時、新築にするか中古住宅にするかを考える方もいらっしゃるかと思います。
最近の新築戸建ての価格高騰から、中古住宅を購入して自分達が好きなようにリノベーションすれば、新築を一から作るより価格を抑えることもできると考える方もいらっしゃるのではないでしょうか。

そこで、今回は中古住宅を購入する時ぜひ気を付けて頂きたいポイントについて土地の事も踏まえて、お伝えしたいと思います。

土地から購入をして、注文住宅を建てようとしている方にも、価値が下がらない家を建てる参考になると思うのでぜひご覧ください！

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｜中古住宅のメリット・デメリット

中古住宅のメリット・デメリットを解説していきます

●メリット
・価格が安い
・実物を見る事ができるので良い悪いが判断しやすい

●デメリット
・購入後、修繕をしないといけない場合がある
・価格が安いが、仲介手数料が高額になる場合がある
・住宅ローン控除を受けられない場合がある
※築25年以内の鉄筋コンクリート造の建物、木造なら築40年以内の建物でないと受けられない可能性があります。

｜中古住宅土地のこと

中古住宅を購入する時、家の築年数や構造に目がいきがちですが、土地の要件もしっかり確認することが大事です。
土地がそもそも良くないと、家の価値も下がります。
中古住宅の購入は、土地と建物をがセットです。
では、どんな土地が良くないのかご説明します。

【安全性】

①ハザードマップ
市区町村で示されているハザードマップで、災害の影響がない土地なのかも調べると良いでしょう。

②土地の形状と安全性
危険そうな土地はさけましょう。
また擁壁は可能なら2ｍ以下それ以上は工務店などに意見を聞いてください。

③近隣の見極め
土地や家が良いのはもちろんですが、お隣さんや近隣の方にどんな方がいらっしゃるのかも知ることが大切です。
担当者に確認したり、できるのであればご近所の方に訪ねてみることの良いかも知れません。

それから、時間を変えて見にいくこともしてみると良いでしょう。
これは、新築を建てる時も当てはまりますが、時間帯によって周辺の環境が変わることもありますので事前に確認しておきましょう。

【将来性】

将来、土地の売却や住宅の建て替えを検討している方は、「再建築不可物件」でないかも確認しておきましょう。
「再建築不可物件」とは現行の建築基準法に則しておらず建て替えが許可されない土地のことです。
現在の建築基準法では、敷地が4ｍ以上幅のある道路に2ｍ以上接していなけらばなりません。
再建築不可物件は、リノベーションにおいても許可されない可能性もあるので注意が必要です。

（引用：国土交通省｜建築基準法制度概要集）

【接道】

敷地にどの様に道が接しているかも大切です。
建物の価値は接している道でも変わってきます。
接道条件とは、最低でも道路に土地が２メート接していないと建設ができないというものです。
考え方にもよりますが、間口が2ｍ接道していたとしても、敷地までの途中の道が２ｍ以下ならば接道要件を満たしているとは言えないので注意が必要です。
また私道・崖・高低差が大きいなどもお勧めしません。

【境界線】

隣地との境界線を明確にしておきましょう。
古い宅地の場合、登記変更せずに境界線があいまいになっているケースもあります。
土地の境界線を明確にするために「境界標」と呼ばれる杭が埋められています。
年月が経つと土や草に埋もれてしまっていたりするので、掘り起こしたり境界線を設置した際に作製する「確定測量図」の有無を売り主に確認する必要があります。

｜建物について

①違法改築・増築の家

違法に増改築しているかは専門家でないとなかなか判断がつかいないので、物件見学に行く前にその物件の担当の方に違法増改築物件ではないか確認することが必要です。

②欠陥がありそう・雨漏り・耐震に弱そう

1981年（昭和56年）6月以前の建物は、旧耐震建物なのですべての構造で注意が必要です。沢山物件があるので、あえて選ぶ事は避けた方よいでしょう。
1981年6月1日以降であれば、検査済証があり新耐震基準を満たしている物件か確認できます。
木造であればで2000年に木造耐震基準改正されたので、それ以降の建物の方が耐震に関しては安全だと思います。
断熱の規定も強化されつつある年代の建物でもあります。

またアスベストチェック検査しているのどうか聞いてみてもよいかと思います。高度経済成長期の家だとアスベストが使用されている可能性もあります。

③維持コストがかかりそう・リノベーションに向かない家

劣化しやすい素材の屋根や外壁でないかも見ておきましょう。
安く購入しても後々、メンテナンス費がかかってくる可能性があります。

④間取りが使いずらそうな家

住宅サイトの間取りをみて、特殊だったり使いずらそうであれば購入しないほうがよいでしょう。

⑤2009年以降の建物

2009年に瑕疵保険という保険に、強制的に加入しなくていけなくなりました。
これにより地盤の調査をするようになり、築10年までは第三者機関が保証してくれるようになり、建物に対してより厳しい基準がもうけられるようになったからです。

⑥旧38条、型式適合認定の家

型式適合認定の家にすると増改築が決められたメーカーでないと出来ません。
間取りがとても気に入っていて増改築をしない方には良いと思いますが、将来増改築を考えるのであれば特殊な構造の物をあえて選ばない方が良いと思います。

⑦家の基礎の部分の確認

床下・小屋裏のチェックもしておきましょう。
できればべた基礎で、断熱もしっかり施工しているかも確認しておきましょう。
また蟻道（白アリ）がないか、腐れている部分はないかもチェックしましょう。

まとめ

ここまで中古住宅を購入する際に確認しておいたほうが良い事、注意する事をお伝えしてきました。
土地・住環境・建物など確認することは沢山あり、少し手間がかかることはありますが良い中古住宅であれば新築を一からたてるよりもお得に購入でき、リフォームすることで自分達らしい住みやすい家になります！
家の購入も色々な選択肢がありますので、自分達のこだわりが叶う家づくりを選択して下さい！！

天領住宅では、住宅の増改築も承っております！
古くなった家も手を入れる事で現代の生活にあう家にすることで、住みやすくなりまた環境にも優しい家づくりになります。
ぜひお気軽にご相談下さい。
お待ちしております！！

本日もご覧いただきましてありがとうございました。